Omgevingswet · Huisvestingswet · Wet goed verhuurderschap
Wat mag u met uw pand, en wat mag de overheid?
Wat u met vastgoed kunt doen, wordt voor een groot deel bepaald door publiekrechtelijke regels: wat het omgevingsplan toestaat, welke vergunningen nodig zijn en hoe de gemeente de verhuur regelt. Wij adviseren eigenaren, beleggers, ontwikkelaars en verhuurders over die regels, bij een aankoop, een ontwikkeling of een conflict met de gemeente.
Waar het om gaat
Bij vastgoed bepalen publiekrechtelijke regels wat mogelijk is. Wie die regels vooraf kent, voorkomt verrassingen achteraf.
Voordat u een pand koopt, splitst of anders gaat gebruiken, is het verstandig om te weten wat het omgevingsplan toestaat en welke vergunningen nodig zijn. Voor woningvorming (een woning splitsen in meerdere woningen), omzetting (een zelfstandige woning verhuren als losse kamers) of onttrekking is vaak een vergunning nodig op grond van de huisvestingsverordening of het omgevingsplan.
Verhuurt u, dan geldt sinds 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap. De wet bevat regels over onder meer de schriftelijke huurovereenkomst, de informatie aan de huurder en de borg, en verbiedt discriminatie en intimidatie. Houdt u zich niet aan de regels, dan kan de gemeente een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. In bepaalde gebieden kan zij ook een verhuurvergunning verplicht stellen.
Aandachtspunten
Waarmee wij u helpen.
- Onderzoek vóór aankoopWij brengen in kaart wat het omgevingsplan toestaat, welke vergunningen er zijn en of er handhavingsrisico's spelen.
- Splitsen en omzettenWij beoordelen of een vergunning voor woningvorming, omzetting of kamerverhuur haalbaar is, en begeleiden de aanvraag.
- VerhuurregelsWij toetsen uw verhuurpraktijk aan de Wet goed verhuurderschap en aan de regels van uw gemeente.
- Boetes en handhavingLegt de gemeente een boete of last onder dwangsom op? Wij beoordelen of de overtreding vaststaat en of de hoogte passend is. Bij een eerste overtreding geven veel gemeenten volgens hun beleid eerst een waarschuwing.
- Bibob bij vastgoedOok bij vergunningen voor panden en bij vastgoedtransacties waarbij de overheid partij is, kan een Bibob-onderzoek plaatsvinden. Wij helpen bij het vragenformulier en de reactie op een voornemen.
- NadeelcompensatieDaalt uw pand in waarde door een besluit van de overheid, zoals een bouwproject in de buurt? Dan kunt u onder voorwaarden een vergoeding krijgen.
Besluit ontvangen?
Bereken hoeveel tijd u nog heeft voor bezwaar.
Start intake met deze datum
Indicatief: zes weken vanaf de dag na bekendmaking (art. 6:7 en 6:8 Awb). Valt de laatste dag op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, dan loopt de termijn door tot de eerstvolgende werkdag (Algemene termijnenwet). Bij sommige besluiten geldt een andere termijn, of gaat u direct in beroep.U heeft nog tijd, maar een vroege beoordeling geeft de meeste ruimte.
Zo pakken wij het aan
Van eerste beoordeling tot procedure.
- Vooraf
Verkenning
Wij brengen de regels en risico's in kaart die voor uw pand gelden.
- Dan
Aanvraag of zienswijze
Wij stellen de vergunningaanvraag of de zienswijze op, en voeren het overleg met de gemeente.
- Zo nodig
Bezwaar en beroep
Wij maken bezwaar en voeren de procedure bij de rechter, zo nodig met een spoedprocedure.
- Bij schade
Nadeelcompensatie
Wij onderbouwen uw verzoek om een vergoeding en toetsen het advies waarop de overheid haar besluit baseert.
Vragen
Veelgestelde vragen.
Controleer wat het omgevingsplan op die plek toestaat, of het huidige gebruik is vergund en of er handhavingszaken lopen. Voor splitsen, omzetten of kamerverhuur is vaak een vergunning nodig. Wij kunnen dit vóór de aankoop voor u uitzoeken.
Een landelijke wet die sinds 1 juli 2023 geldt voor alle verhuurders. De wet verbiedt onder meer discriminatie en intimidatie, en bevat regels over de borg en de huurovereenkomst. Gemeenten houden toezicht en kunnen een boete opleggen. Als uiterste middel kan de gemeente het beheer van de woning overnemen.
Neem dit serieus: de gemeente kan een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Vaak is het verstandig om eerst te laten beoordelen of een vergunning mogelijk is. Wij bekijken uw situatie en de regels van uw gemeente.
Ja. Een last onder dwangsom is bedoeld om de overtreding te beëindigen. Een boete is een straf voor een overtreding die al heeft plaatsgevonden. Tegen beide besluiten kunt u apart bezwaar maken.
Ook bezwaar tegen een boete houdt het besluit in beginsel niet tegen. Veel gemeenten wachten in de praktijk wel met innen totdat op uw bezwaar is beslist. Is dat niet zo, dan kunt u de rechter vragen om het besluit voorlopig te schorsen.
Direct weten waar u staat?
Start de intake. Het onderwerp staat al klaar; u beantwoordt nog drie korte vragen.
Ook relevant