Omgevingswet
Een vergunning nodig, of een besluit dat uw omgeving raakt?
Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Wilt u bouwen, verbouwen of het gebruik van een pand veranderen, dan heeft u vaak een omgevingsvergunning nodig. Krijgt een ander een vergunning die u raakt, of verandert de gemeente de regels voor uw buurt, dan kunt u daarop meestal reageren. Wij helpen u de regels te begrijpen en uw belang goed naar voren te brengen.
Waar het om gaat
Wat mag er op uw perceel? Dat staat in het omgevingsplan. Wie dat plan goed leest, weet vaak al vóór de aanvraag waar de kansen liggen.
Iedere gemeente heeft één omgevingsplan met regels voor het hele grondgebied. Voorlopig bestaat dat plan vooral uit de oude bestemmingsplannen, aangevuld met regels die het Rijk aan gemeenten heeft overgedragen. Past uw plan niet in het omgevingsplan, dan kan de gemeente soms toch een vergunning verlenen. Zij beoordeelt dan of uw plan ruimtelijk aanvaardbaar is.
Hoe u kunt reageren, hangt af van het soort besluit. Tegen een gewone omgevingsvergunning maakt u eerst bezwaar bij de instantie die de vergunning verleende, meestal de gemeente. Bij een vergunning met de uitgebreide procedure geeft u eerst een zienswijze op het ontwerp, en gaat u daarna in beroep bij de rechtbank. Tegen een nieuw omgevingsplan kunt u geen bezwaar maken: u gaat dan direct in beroep bij de Raad van State.
Aandachtspunten
Waarmee wij u helpen.
- Uw eigen aanvraagWij toetsen uw plan vooraf aan het omgevingsplan en de bouwregels, en begeleiden de aanvraag.
- Twee toetsen bij bouwenBij bouwen gaat het vaak om twee aparte toetsen: de technische bouwregels en de regels van het omgevingsplan. Wij houden die goed uit elkaar.
- Een vergunning voor een anderBent u belanghebbende, en welke argumenten maken kans in bezwaar of beroep?
- Een nieuw omgevingsplanReageer op het ontwerp met een zienswijze. U kunt als belanghebbende vaak ook zonder zienswijze in beroep, maar wie vroeg reageert, heeft meer invloed.
- NadeelcompensatieHeeft u schade door een besluit van de overheid, zoals een vergunning voor een bouwproject naast uw woning? Dan kunt u onder voorwaarden een vergoeding krijgen. Een deel van de schade blijft voor eigen rekening.
- HandhavingWil de gemeente optreden tegen uw situatie, of wilt u juist dat zij optreedt tegen een ander? Wij helpen met een zienswijze of een handhavingsverzoek.
Besluit ontvangen?
Bereken hoeveel tijd u nog heeft voor bezwaar.
Start intake met deze datum
Indicatief: zes weken vanaf de dag na bekendmaking (art. 6:7 en 6:8 Awb). Valt de laatste dag op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, dan loopt de termijn door tot de eerstvolgende werkdag (Algemene termijnenwet). Bij sommige besluiten geldt een andere termijn, of gaat u direct in beroep.U heeft nog tijd, maar een vroege beoordeling geeft de meeste ruimte.
Zo pakken wij het aan
Van eerste beoordeling tot procedure.
- Eerst
Verkenning
Wij brengen de regels in kaart die op uw locatie gelden, en bespreken wat haalbaar is.
- Dan
Aanvraag of zienswijze
Wij stellen de aanvraag of de zienswijze op, of begeleiden het overleg met de gemeente.
- Zo nodig
Bezwaar en beroep
Wij maken bezwaar of voeren de procedure bij de rechtbank of, afhankelijk van het besluit, direct bij de Raad van State.
- Bij schade
Nadeelcompensatie
Wij onderbouwen uw verzoek om een vergoeding en toetsen het advies waarop de overheid haar besluit baseert.
Vragen
Veelgestelde vragen.
Als u belanghebbende bent, meestal wel: iemand die rechtstreeks door het besluit wordt geraakt. Of u belanghebbende bent, hangt onder meer af van de afstand, het zicht en de gevolgen die u merkt, zoals geluid of schaduw. Let op de termijn: die begint te lopen zodra het besluit bekend is gemaakt, niet pas wanneer u het ziet.
Sinds de Omgevingswet heeft iedere gemeente één omgevingsplan voor het hele grondgebied. De oude bestemmingsplannen maken daar voorlopig deel van uit. Gemeenten hebben tot en met 2031 de tijd om er één nieuw, samenhangend plan van te maken.
Een vergoeding voor schade door een rechtmatig besluit van de overheid, bijvoorbeeld waardedaling van uw woning door een nieuw bouwproject in de buurt. Wat vroeger planschade heette, valt hier nu onder. Een deel van de schade blijft voor eigen rekening: bij waardedaling van een woning of ander onroerend goed is dat 4 procent van de waarde vlak vóór de schade. U dient de aanvraag in beginsel in binnen vijf jaar nadat het besluit dat de schade veroorzaakt onherroepelijk is geworden.
Direct weten waar u staat?
Start de intake. Het onderwerp staat al klaar; u beantwoordt nog drie korte vragen.
Ook relevant